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Aktuelle Daten vom Hagener Grundstücksmarkt

28.04.2009

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Hagen hat für den Grundstücksmarktbericht 2009 durchschnittliche Kaufpreise für Eigentumswohnungen, Eigenheime, Mehrfamilienhäuser und gewerbliche Objekte abgeleitet und in der Bodenrichtwertsitzung 2009 beschlossen.

Aus den Verkaufspreisen von unbebauten baureifen Grundstücken des Vorjahres hat der Gutachterausschuss auch Bodenrichtwerte für Bauland als durchschnittliche Bodenwerte in den einzelnen Lagen der Stadt Hagen abgeleitet und beschlossen, die in Form der Bodenrichtwertkarte 2009 veröffentlicht sind. Die Bodenrichtwerte sind allerdings keine Verkehrswerte.
Abweichungen von einem Bodenrichtwert können sich zum Beispiel durch den Erschließungszustand, den Grundstückszuschnitt oder sonstige grundstücksrelevante Faktoren ergeben.

Mit dem Grundstücksmarktbericht und der Bodenrichtwertkarte werden die Preise auf dem Hagener Grundstücksmarkt transparent dargestellt. Die Veröffentlichungen dienen somit als Orientierung für den Erwerb oder Verkauf einer Immobilie, ersetzen jedoch keine individuelle Verkehrswertermittlung. Der Mietspiegel 2007 für frei finanzierte Wohnungen in der Stadt Hagen gilt uneingeschränkt weiter. Eine Fortschreibung des Mietspiegels auf der Basis einer Datenerhebung ist zunächst nicht vorgesehen. Der Grundstücksmarktbericht, die Bodenrichtwertkarte und der Mietspiegel können im Kundenbüro Grunderwerb und Bauen des Amtes für Geoinformation und Liegenschaftskataster, Rathaus II, Raum A. 113, Telefon 02331/207-3821, Berliner Platz 22, kostenfrei eingesehen oder gegen eine Gebühr käuflich erworben werden. Auskünfte über Bodenrichtwerte und den Grundstücksmarktbericht erteilt die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Hagen, Rathaus II, Berliner Platz 22, Raum C.105 / B. 116, Tel. 02331 / 207- 2660, oder - 2659.

Eine Veröffentlichung des aktuellen Grundstücksmarktberichts (als PDF Download erhältlich) und der Bodenrichtwerte erfolgt auch im Bodenrichtwertinformationssystem des Landes NRW (BORIS.NRW) unter www.BORIS.NRW.de. Ebenso können die aktuellen Bodenrichtwerte auf der Hagener Internetseite unter www.hagen.de unter der Rubrik Stadtpläne gebührenfrei eingesehen werden.

Allgemeine Beschreibung der Entwicklung auf dem Hagener Grundstücksmarkt in Stichworten

Rückläufige Geldumsätze auf dem Hagener Grundstücksmarkt in 2008 Im Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre wechselten jährlich mit rund 1.280 Kaufverträgen Immobilien im Gesamtwert von rund 250 Mio. Euro den Eigentümer. Nach dem bisher umsatzstärksten Jahr 2007 (1.181 Kaufverträge, 297 Mio. Euro Geldumsatz), in dem auch viele Immobilienfonds Grundstücke in Hagen gekauft haben, ist der Geldumsatz in 2008 mit 1.163 Kaufverträgen auf nur noch 218,6 Mio. Euro zurückgegangen. Somit liegt der Geldumsatz in 2008 um rund 30 Mio. Euro oder zwölf Prozent unter dem durchschnittlichen Geldumsatz der vergangenen zehn Jahre. Der Umsatzrückgang ist insbesondere auf dem Teilmarkt der bebauten Grundstücke zu verzeichnen (2007 220 Mio. Euro, 2008 150 Mio. Euro). Ab Mitte 2008 fanden nur noch sehr vereinzelte Verkäufe an Immobilienfonds statt.

Die meisten Kaufverträge wurden in den Bereichen der Innenstadt, Hohenlimburg, Boele, Eppenhausen, Haspe und Westerbauer geschlossen. Die Entwicklung auf den Teilmärkten zeichnete sich 2008 folgendermaßen ab:

Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser
Dieser Teilmarkt stand bis Mitte 2008 besonders im Fokus der Immobilienfonds. Bei einem großen Wohnungsangebot und stagnierenden Mieten blieben die Verkehrswerte mit einem durchschnittlichen x-fachen des Jahresrohertrages von 10,3 stabil. In den Jahren 1994 bis 2003 lag dieser Faktor noch über dem 12-fachen. Insbesondere ältere Immobilien in einfachen Wohnlagen geben deutlich im Preis nach.

Einfamilienhäuser
Der Umsatz ist ähnlich wie in den Vorjahren. Es ist ein ausreichendes Angebot vorhanden. Die Preise für Reihenhäuser, Doppelhaushälften und Einfamilienhäuser gaben gegenüber dem Vorjahr durchschnittlich bis zu 5 Prozent nach. Die Preise für Zwei- und Dreifamilienhäuser blieben annährend stabil.

Eigentumswohnungen
Während 1997 noch 661 Kaufverträge mit einem Geldumsatz von 70 Mio. Euro registriert wurden, ist der Wohnungseigentumsmarkt in den letzten Jahren bei einem großen Mietwohnungsangebot deutlich zurückgegangen. Im Vertragsjahr 2008 wurden nur noch 355 Eigentumswohnungen im Werte von 33,4 Mio. Euro (2007, 384 Kaufverträge, 36,7 Mio. Euro) verkauft. Die Preise (Euro/m² Wohnfläche) gingen gegenüber dem Vorjahr bei Wohnungen in mittlerer Wohnlage bei den Baujahren 1960 bis 1990 in einer Bandbreite von zehn bis 14 Prozent zurück. Vorkriegesbauten gaben teilweise bis zu 20 Prozent im Preis nach. Neubauten sind im Preis um rund zehn Prozent gefallen. Lediglich Wohnungen in guten Wohnlagen haben aufgrund der Lage stagnierende bis leicht fallende Preise.

Unbebaute Grundstücke
Der Flächen- und Geldumsatz für Bauplätze (Eigenheime, Geschosswohnungsbau) liegt 2008 mit einem Flächenumsatz von rund 3,9 Hektar und einem Geldumsatz von 7,9 Mio. Euro unter dem Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre (5,9 Hektar, 10,5 Mio. Euro) und unter den Umsätzen des Vorjahres 2007 (4,5 Hektar, 8,7 Mio. Euro). Die Bodenpreise stagnieren seit 2004. Ein Bauplatzangebot ist sowohl im niedrigen als auch im höheren Preissegment häufig mittlerweile ohne Bauträgerbindung vorhanden. Die einzelnen Bodenwerte können der Bodenrichtwertkarte im Internet unter www.boris.nrw.de entnommen werden.

Insbesondere in guten Lagen ist eine Nachfrage nach größeren Grundstücken für Einfamilienhäuser festzustellen. Die Bodenwerte einschließlich der Erschließungsbeiträge bewegen sich hier zwischen 210 und 250 Euro/m².

Bei gewerblichen Grundstücken sind ebenfalls Umsatzrückgänge bei stagnierenden Bodenpreisen zu verzeichnen.

Anlagen: Grundstücksmarktbericht 2009 als PDF



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